Gains en Espagne : le moment est-il venu d'investir dans l'immobilier espagnol ?
Après des années de marasme, des signes de vie reviennent sur le marché immobilier espagnol
2013 Cristina Arias
SI L'HISTOIRE est, comme le prétendait Thomas Carlyle, la biographie de grands hommes, dans quelle mesure les marchés mondiaux sont-ils façonnés par des investisseurs individuels démesurés ? C'est une question d'actualité en ce qui concerne l'Espagne - le Piig européen jusqu'ici méprisé se prélassant maintenant au soleil comme la destination préférée de certaines des plus grandes bêtes de la jungle de l'argent.
Les milliardaires George Soros et John Paulson sont tous deux réputés pour leurs appels audacieux. L'énigmatique émigré hongrois, mieux connu pour son coup de pied géant contre la livre sterling en 1992, règne actuellement comme le gestionnaire de fonds spéculatifs le plus titré de l'histoire, mesuré par les retours sur investissement. Paulson, quant à lui, est célébré comme l'un des rares à avoir correctement qualifié la crise de 2007-08, faisant une fortune en pariant contre le marché américain des prêts hypothécaires à risque.
Les deux hommes ont des styles très différents, mais cette année, tous deux se sont entassés dans la propriété espagnole. Plus récemment, ils ont investi 127 millions de dollars chacun dans un nouveau véhicule, Hispania - une société d'investissement immobilier (Reit), qui sera prochainement cotée à la bourse de Madrid.
Le pari sera-t-il bon et le moment est-il venu d'emboîter le pas, bien qu'à une échelle un peu plus modeste ? En partant du principe que le moyen le plus simple de gagner de l'argent avec n'importe quel investissement est d'acheter lorsque les prix sont bon marché, l'Espagne semble certainement une proposition tentante.
Malgré l'amélioration du sentiment, les valeurs immobilières de premier ordre restent 30 % inférieures à leur sommet d'il y a cinq ans lorsque la bulle a éclaté, entraînant presque tout le système bancaire et l'économie espagnols avec lui. Dans certains anciens points chauds côtiers, le différentiel atteint 70 %. Mais, ces derniers temps, l'élan s'est accéléré. Savills rapporte que les entrées dans le seul secteur de l'immobilier commercial en Espagne ont triplé l'année dernière (de 320 millions d'euros en 2012 à 850 millions d'euros), la majeure partie des liquidités provenant d'investisseurs institutionnels étrangers.
L'afflux est autant un pari sur un consommateur espagnol renaissant que sur le marché immobilier du pays en soi. Comme le souligne Gema de la Fuente, responsable de la recherche locale de Savills, il existe un élément de demande refoulée parmi les multinationales haussières, cherchant avec impatience le terrain pour mettre leurs cornes dans l'amélioration des perspectives économiques à moyen terme de l'Espagne.
Certains attendent depuis des années le bon moment. Parmi les autres grandes entreprises qui détectent les signes d'un printemps espagnol, citons Vodafone, qui a payé cette semaine 7,2 milliards d'euros pour la plus grande entreprise de télévision à large bande et par câble du pays, Ono, comme élément central de sa stratégie d'expansion européenne.
Les marchés monétaires ont certainement donné le feu vert. Le mois dernier, Moody's a relevé la note de crédit de l'Espagne, citant un rééquilibrage de l'économie vers un modèle de croissance plus durable. Pendant ce temps, les rendements des obligations d'État espagnoles à 10 ans (considérées comme un test décisif de l'appétit pour le risque) sont désormais au plus bas depuis janvier 2006.
Certains avertissent que la reprise est encore fragile : la dette du gouvernement espagnol reste à des années de la stabilisation, déclare Mike Ingram de BGC Partners. Et l'économie au sens large est toujours très vulnérable à tout choc soudain. Mais si l'on considère à quel point l'Espagne semblait au bord du gouffre il y a quelques années à peine, les progrès sont remarquables.
Dans quelle mesure ce facteur de bien-être se retrouve-t-il dans un paysage immobilier encore grêlé de développements abandonnés et jonché de marchands rapides en faillite ? Selon Fitch, les progrès restent lents dans une grande partie de l'Espagne continentale, où les blessures de la crise n'ont pas encore guéri. En effet, l'agence de notation prévoit que les prix de l'immobilier pourraient bien continuer à baisser cette année avant de toucher le fond en 2015.
Mais si c'est toujours le carnage sur la Costa del Sol, c'est une autre histoire sur des marchés traditionnellement plus chics comme la côte nord rocheuse de Majorque, autour de Deia, où Knight Frank rapporte que les ventes ont augmenté de 40 % l'année dernière, en grande partie grâce à des Acheteurs d'Europe du Nord à la recherche d'une bonne affaire (comparative). Si la vie urbaine est plus votre truc, il n'y a jamais eu de meilleur moment pour acheter dans les quartiers plus chics de Madrid et de Barcelone.
Environ un million de Britanniques vivent déjà, ou ont des propriétés secondaires, en Espagne qui, malgré des cauchemars très médiatisés pour certains acheteurs (victimes d'accaparements de terres, de démolitions forcées, d'escroqueries à l'investissement immobilier, etc.) est traditionnellement l'une des plus accueillantes de la pays du sud de l'Europe. Le gouvernement espagnol a fait des heures supplémentaires pour attirer plus d'entre nous, organisant une série de roadshows immobiliers pour mettre en évidence certaines des bonnes affaires proposées. Les mises en garde habituelles s'appliquent, mais vous ne pouvez pas vous empêcher de vous ranger du côté de Soros. La propriété espagnole vaut vraiment le détour.
