Les prix des logements à Londres expliqués dans cinq graphiques
La valeur des logements dans la capitale chute après des années de croissance annuelle
Dan Kitwood/Getty Images
Prix des maisons à Londres baisse de 0,6% en juin , selon l'organisme statistique officiel du Royaume-Uni, l'ONS. Cela peut sembler peu, mais fait suite à des années au cours desquelles les prix ont augmenté en moyenne de 7,5% par an entre fin 2009 et fin 2017.
Les prix sont restés globalement inchangés depuis fin 2017, après des années au cours desquelles Londres a été le pilier du marché immobilier britannique. Il y a eu beaucoup de spéculations sur l'effet du Brexit sur le marché immobilier londonien, mais il existe encore peu de données pour étayer cette hypothèse. Il y a eu un certain nombre de facteurs à l'œuvre que nous pouvons voir, qui ont conduit à l'affaiblissement des prix, cependant, dont certains sont de caractère national - notamment faible croissance des bénéfices réels – et certains plus locaux, y compris des flux migratoires internes supplémentaires en provenance de Londres.
De plus, comme les prix à Londres ont augmenté par rapport au reste du sud-est, on aurait pu s'attendre à ce que le marché londonien se soit détendu un peu plus tôt. Si c'est le cas, les changements récents pourraient simplement être un dénouement de la surévaluation de ces dernières années. Il est important de rappeler que les prix à Londres restent très élevés avec un prix moyen de 475 000 £.
Voici cinq graphiques qui expliquent ce qui se passe.
1. L'effet d'entraînement
Au cours de cycles successifs depuis le début des années 1970, le Royaume-Uni a connu un phénomène connu sous le nom d'effet d'entraînement. Lors des booms économiques, les prix des logements ont eu tendance à augmenter d'abord à Londres et dans le sud-est, puis progressivement, au fil du temps, les autres régions ont rattrapé leur retard. Londres est toujours restée en tête, mais la différence en pourcentage n'a généralement pas augmenté.
Comme le montre le graphique ci-dessus, les prix à Londres, en moyenne, ont été environ le double de ceux du nord (représentés ici par Yorkshire et Humberside, qui est utilisé comme comparaison car les frontières régionales n'ont pas changé au fil du temps). L'exception aux changements relatifs est la période depuis le milieu des années 90, où les positions historiques n'ont pas encore été restaurées.
2. Croissance des revenus
Les variations des prix régionaux sont fortement influencées par des facteurs nationaux, notamment les faibles niveaux des taux d'intérêt et la croissance des revenus réels. Nous savons que les revenus réels ont un effet important sur les prix des logements. En règle générale, une augmentation de 1 % des revenus réels entraîne une augmentation de 2 % des prix réels des logements, car les ménages peuvent se permettre de payer plus. Et donc, généralement au cours du cycle, les prix des logements présentent plus de volatilité que les revenus.
Il est particulièrement remarquable que l'Office for Budget Responsibility (OBR), l'organisme de surveillance budgétaire indépendant du Royaume-Uni, a réduit ses prévisions nationales de prix des logements, reconnaissant qu'une productivité plus faible entraîne une croissance du revenu réel plus faible. Par exemple, en mars 2016, l'OBR s'attendait à ce que les prix nominaux des logements augmentent de 4,7 % en 2019 ; d'ici mars 2018, ce avait été révisé à la baisse à 2,7% .
3. Offre, demande et modèles régionaux
La faible croissance des revenus explique pourquoi Londres fonctionne dans un environnement national du logement plus faible, mais cela n'explique pas la structure des prix régionaux. La demande plus élevée à Londres, les pénuries d'approvisionnement et les schémas de migration interne jouent également un rôle.
Pour cela, il est utile de regarder de plus près le sud-est – donc l'intérieur de Londres par rapport à l'extérieur de Londres et par rapport au sud-est dans son ensemble. La caractéristique clé est que nous examinons maintenant des zones qui ne sont pas physiquement très éloignées les unes des autres et nous savons que la plupart des déplacements ont lieu sur de très courtes distances - selon le Enquête sur le logement en anglais 2014-15 , 74 % des personnes ayant déménagé, dont le chef de ménage avait moins de 55 ans, ont déménagé de moins de dix milles et 24 % ont déménagé de moins d'un mille.
Depuis longtemps, Londres a plus de gens quittant la ville que d'y entrer. Alors qu'elle attire les jeunes, Londres perd les tranches d'âge un peu plus âgées. Cette perte a fortement diminué jusqu'en 2009, mais s'est ensuite accélérée à nouveau, notamment en 2016 et 2017 pour dépasser les 100 000 personnes.
Cette tendance est globalement conforme à la trajectoire observée des prix des logements. Étant donné qu'une forte proportion de personnes quittant Londres vont ailleurs dans le sud-est, nous nous attendons à une baisse du ratio des prix des logements à Londres par rapport au sud-est au cours des deux dernières années et cela semble avoir été le cas.
4. Types de propriétés cohérents
Les prix relatifs des différents types de biens (maisons individuelles, maisons jumelées, maisons mitoyennes et appartements) ont augmenté et diminué de manière similaire, bien qu'il existe, bien sûr, des différences absolues dans les prix. Tout comme les ménages peuvent se déplacer d'un endroit à l'autre, ils peuvent se substituer à des types de propriété, ce qui entraîne des mouvements de prix similaires.
Par conséquent, le graphique suivant se concentre sur les différences entre les prix des propriétés mitoyennes à l'intérieur et à l'extérieur de Londres. Ils indiquent qu'il y a eu récemment des baisses de prix relatifs dans le centre de Londres, ce qui est encore une fois cohérent avec le départ des ménages des quartiers plus chers du centre-ville.
5. Immeubles de placement
Néanmoins, les flux migratoires ne sont pas tout. Les prix relatifs ne sont pas non plus susceptibles de s'expliquer par des pénuries d'approvisionnement – le sud-est souffre également de pénuries. Mais une autre explication réside dans l'environnement monétaire et notamment la faiblesse des taux d'intérêt.
Le logement à Londres est fortement influencé par son rôle d'investissement autant que de bien de consommation. Les motifs d'investissement pour l'achat d'un logement sont également importants dans d'autres domaines mais, sans doute, Londres a des caractéristiques particulières, et les prix à Londres sont plus sensibles aux variations des taux d'intérêt qu'ailleurs. Il est donc possible qu'à mesure que les taux d'intérêt augmentent progressivement dans l'économie, Londres soit plus fortement touchée que d'autres régions, commençant à restaurer certaines des tendances historiques observées dans le premier graphique.
Pourtant, malgré tous les discours sur la baisse des prix des logements, nous devons garder à l'esprit que le prix moyen d'un appartement à Londres est encore bien au-dessus de 400 000 £ . En comparaison, le prix moyen d'un appartement dans le sud-est est plus proche de 200 000 £ - et même cela dépasse les ressources de la plupart des primo-accédants potentiels sans un soutien supplémentaire important. Il est donc peu probable que les baisses de prix que nous observons aient des avantages significatifs pour les primo-accédants. Au moins à l'échelle qui a eu lieu jusqu'à présent, la baisse implique simplement des pertes en capital modestes pour les propriétaires existants. Par Geoff Meen , professeur d'économie appliquée à la Université de Lecture
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